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    ZAKER房產 06-16

    廣州二次土拍來了,中心城區放出 8 宗“壓箱底”靚地

    廣州第二輪土拍清單正式出爐了。

    6 月 16 日,廣州公共資源交易中心官網掛出 14 宗地塊公開出讓,分別為海珠、荔灣、天河、白云各 2 宗,黃埔、南沙、增城各 1 宗,花都 3 宗,而越秀、番禺、從化則缺席了本次土拍。

    根據公告顯示,這 14 宗地將于 7 月 18 日 9 時進行拍賣出讓。

    而且,本次土拍的競買規則也有所變化," 取消競自持 " 規則,達到最高限制地價后,直接搖號確定競得人。

    所謂的競自持部分,開發商在拿地后是無法對外售賣的,只能出租,對開發商而言,只會增加成本,并無太大好處。本次土拍全面取消競自持,無疑是給予開發商更大的利潤空間。

    靚地頻出,重心放在中心城區

    本次土拍,主要集中在中心城區,天河、海珠、荔灣、白云就占了 8 宗,占比達 57%,這么多靚地頻出,說明政府對本次土拍,拿出來很大的誠意。

    我們直接來看哪些是本次土拍的重點地塊。

    燕塘地塊三、育新街(東大湖)地塊都是位置極佳的明星地塊。

    燕塘地塊三年年都會出現在土地供應藍皮書上,出讓價格也是越捂越值錢,為本次土拍中價格最高的,掛牌起始價高達 70 億,最高限制地價 81 億,折算下來,樓面價至少 4.2 萬 /㎡起。

    在扣除配建的政府性房源的建筑面積后,實際樓面價為 4.42 萬 /㎡起,足以位列廣州樓面價 TOP10 榜單。

    按照周邊次新房的二手價格,天河金茂府的均價已經在 8.5-10 萬 +,近 20 年樓齡的怡新花園,二手成交價也在 5.1 萬 /㎡。因此,燕塘地塊三的新房價格,預計并不會太低。

    該地塊位于后天河北片區,鄰近地鐵 3 號線北延段梅花鋁地鐵站,計容建筑面積約 16.8 萬㎡,要求配建一所中小學以及幼兒園,旁邊還緊挨著一塊梅花鋁廠地塊,目前還未出讓。

    而且,地塊周邊的教育資源、醫院、購物廣場都相當完善。

    另一塊天河的靚地,是鄰近智慧城板塊的育新街南側地塊。

    占地約 2.6 萬㎡,計容建筑面積 6.4 萬 /㎡,出讓總價約 24 億元起,樓面價約 3.8 萬 /㎡。

    其實,該地塊是去年掛牌出讓的東大湖 AT0304011-1 地塊,如今換了個馬甲重新上線。

    之所以叫東大湖,是因為項目背靠火爐山森林公園,東側是東大湖,該位置是妥妥的依山傍水的宜居 " 寶地 "。

    琶洲西區 AH040329、AH040157 地塊的出現,可以說,琶洲是越來越熱鬧了。

    琶洲西區 AH040329 地塊為為二類住宅用地,與琶洲南 TOD 僅隔著一條黃埔涌,擁有一線水景景觀,會成為琶洲南 TOD 的強勁對手。

    AH040157 地塊則是純商用地塊,位于琶洲總部經濟區域內。

    琶洲西區地塊距離地鐵 8 號線磨碟沙站最近,后續還會有 12 號線赤沙站加入。

    除了地鐵,這里最為重要的是,該區域是琶洲總部中心的聚集地,總部 + 會展 + 數字經濟 + 商業的模式規劃,是整個海珠最為硬核的片區。

    海珠掛出的另一塊地是廣州鋅片廠地塊,位于工業大道,東側是寶玉直實驗小學,北側是光大花園,與廣船新城隔江相望,教育資源相當豐富。

    該地塊分為居住用地和商業金融業用地,計容建筑面積 15 萬㎡,與其他出讓地塊有所不同的是,該地塊可以競自持,最高競自持商品住房建筑面積的比例設定為 50%,競價階梯為扣除安置住宅物業后商品住房建筑面積的 1%,競買人報出自持商品住房建筑面積比例最高的為競得人。

    南岸倉地塊位于荔灣老城區,靠近地鐵 5 號線中山八站,可以一線直達珠江新城。周邊名校環繞,生活氛圍濃厚,有著現成的生活配套。

    不過,該項目的西側有保利天珺和金眾西關海遮擋,珠江江景基本上看不到,這是唯一遺憾。

    至于西塱 AF022050 地塊,位于興漁路以東、裕安涌以西、裕福街以北,地處荔灣老城區,東塱 - 西塱板塊,廣鋼新城旁,配套較為成熟。

    地塊附近有西塱站,廣佛線、1 號線,以及在建的 10 號線、22 號線后通段都在西塱站交匯,軌道交通路網相當完善,步行至地鐵口約 1.2 公里。

    白云掛出的小坪村地塊雖鄰近白云新城,但地塊占地面積屬微型地塊,占地面積僅 11855㎡,計容建筑面積僅 59276㎡,容積率為 5,密度較高。

    該地塊距地鐵 8 號線小坪站約 500 米,鄰近華南快速、環城高速,交通較為便利。周邊商業有惠嘉商場、華豐特惠商場、志遠購物商場等商場,可以滿足基本的日常需求。

    黃金圍貨運站地塊位于黃金圍片區,屬于白云湖數字科技城范圍內,鄰近地鐵 8 號線滘心站,以及許廣高速、華南快速干線。目前,周邊的工業園、倉庫較多,噪音、粉塵影響較大。

    但該片區有白云湖數字科技城,以及珠江沿岸 75 公里高質量發展規劃的加持,從位置上看,黃金圍是屬于珠江沿岸 75 公里西側的起步區,未來的發展空間是潛力非常大的。

    開源大道以南,隧南路以北 SDK-A-3 地塊位于開源大道旁,地鐵交通較為不便,最近的地鐵站是地鐵 6 號線的香雪站,步行距離約 4.1 公里。

    據指標要求,該地塊將配建一所公交首末站場,以及一所幼兒園。該片區距離香雪地鐵站太遠,確實需要公交線路接駁出行。

    而且,地塊周邊樓盤眾多,已有時代天韻、龍湖首開云峰原著、越秀 · 嶺南雅筑等數個樓盤環伺。

    通過上述盤點,若是與中心城區的相比較,黃埔出讓的地塊,素質較為一般,各方面都略有遜色。

    就第二輪供地的清單看,本次土拍主要精力還是集中在天河、海珠等核心區域,外圍區域基本沒啥重磅地塊放出,像以往大量出貨的增城,本次也只有一宗地出讓。

    不過,對增城來說,是一件好事。目前增城面臨著天量的庫存壓力,現在減少供地,可以避免增城庫存的再度增加,減輕去化壓力。

    政府將多塊壓箱底的靚地擺上臺面,并且更改出讓規則,開發商拿地難度明顯降低,所以,此次的供地,預計會是一場相當激烈的 " 搶地 " 大戰,畢竟地塊真的過于優質。

    出品 / ZAKER 房產

    編輯 / 樂文

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