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    市界 06-23

    困在環京樓市:房子能賣出去就是幸運,虧個 100 萬很平常

    作者丨陶婷

    編輯丨韓忠強

    世事一場大夢,人生幾度秋涼?

    五年前 " 能買到房就是賺到 " 的瘋狂,五年后 " 房能賣出去就是幸運 " 的凄涼,是環京樓市魔幻與現實的兩極反轉。

    盡管自今年 5 月以來,一些地區如固安、燕郊、香河、大廠等,在明里暗里放開限購中,樓市成交量也因此迎來一些需求,但這只是大海里泛起的一朵小水花。它無法提振一路走低的環京房價,固安、香河、永清、霸州等地區的房價,更是跌回了七年前," 可以說跌到腳后跟了 "。

    環京樓市限購五年之際,那些曾對環京房價有過推波助瀾的剛需客、投資客、房產中介、開發商們,仍在窘境中困頓著、掙扎著。

    那些繁花似錦的年代,真的一去不復返了。

    01 降到七年前

    " 現處于全面降價趨勢,價格在七年前了。"6 月 17 日,京南固安的資深房產中介王琴告訴市界。

    在時隔多年后的今天,王琴終于盼來了限購政策的放松。盡管廊坊并未公開出臺統一的樓市新政," 但固安已經不對外地戶口限購,且外地人在固安買房就可以落戶。房貸利率都降到 4.25% 了。" 王琴說。這只是環京樓市的冰山一角。

    (河北廊坊,固安航拍)

    環京其它地區,如燕郊、香河、大廠等,盡管也沒有公開統一的樓市新政,但暗地里也放松了限購,比如利率和首付雙降。據第一財經報道,在三河、香河和大廠,多數銀行將個人首套房貸款,下調至 4.25% 的最低水平。工農中建四大行首付比例,明確可以做到首套房 20%、二套房 30%。

    這讓王琴的客戶暫時多了起來,固安樓市也迎來一波成交量,但房價卻處于全面下跌的趨勢。固安房價歷史最高點是 3 萬元," 現在價格是 9000 元 -11000 元每平方米。價格已經跌回七年前了。" 王琴告訴市界。實際上,不僅僅是固安,環京其它地區的房價,自 2021 年下半年開始,也一路下跌。如廊坊市永清縣的新房價格,就跌到現在的 8000 元每平方米以下。

    多重因素導致環京地區持續降價。" 其一,環京房價腰斬的事實,讓北京和環京形成較大的房價差,對北京客群吸引力不足;其二,疫情抑制了外溢的自住需求;其三,本地購房需求不足以支撐巨大供應量。" 一名資深地產人士告訴市界。這讓那些高位買入、已接受房價腰斬的業主,再一次錐心的痛。

    (數據來源:樓盤網)

    永清縣的孫娜,就是其中一個。2016 年,永清樓市受益于北京外溢效應,新房房價從當年 5 月的 6000 多元每平方米,跳漲至當年 10 月的一萬元多。一房難求中,孫娜搶到一套 80 平方米的房子,均價為 1.6 萬元每平方米。

    幾乎前后腳,孫娜的同事楊雯,以 2.4 萬元的均價、300 多萬的總價,撿漏了一套大三居的清退房。要知道,這個小區房子均價為 2.6 萬每平方米。兩人搶到房的狂喜,還未消散時,在環京樓市的調控中,永清房價一路下跌。孫娜的房子,從 2017 年的 1.6 萬每平方米跌破萬元。

    楊雯的那套撿漏房,從高峰期的 2 萬 8 跌到 2 萬每平方米左右。到此時,環京房價腰斬的新聞,已不是什么新鮮事。如果說,永清房價下跌就此打住也就罷了,但讓孫娜和楊雯無法接受的是,到了 2022 年還在下跌,且下跌幅度驚人、下跌態勢未完待續," 膝斬都不過分了。"

    如今,孫娜的房子跌到 6000 多元每平方米,楊雯的房子跌到 1.4 萬每平方米。至此,孫娜虧了 80 萬元,楊雯虧了 100 多萬元。" 盡管是剛需,但心里還是不得勁。" 孫娜無奈地說。剛需客尤是如此,那些曾對環京房價,有過推波助瀾作用的局中人,更在這樣的環境里困頓著。

    2017 年,在霸州的房價高點時,王琴以 9000 元每平方米的價格,買了一套 80 平方米的房子。這套房子的均價,一度漲到了一萬三四每平方米,但它的結局最終有些悲傷:被以四千多的價格賣掉了,讓王琴虧了將近 30 萬元。

    如今,即便固安樓市因限購放松,迎來一些成交量,王琴也無法重現昔日 " 一月賣十多套房 " 的輝煌。

    (2016 年,觀眾參觀固安某樓盤)

    開發商的日子也不好過。發跡于河北廊坊,被外界稱之為 " 河北三杰 " 之一的榮盛發展,在項目貨值以環京為主的前提下,近些年不僅資金鏈問題暴露出來,排名也在 2022 年 1-4 月,下滑至第 46 位。

    02 兩首富夢碎

    京南京北舊家鄉,二十年來夢一場。

    華夏幸福實控人王文學和福成股份實控人李福成,這兩個發跡于環京樓市的地產大亨,即便一個是河北首富,一個是燕郊首富,他們的環京樓市夢也碎了一地。

    2002 年,已成為 " 全國養牛狀元 "、并開啟火鍋生意的李福成,成立了三河福成房地產,一頭扎進燕郊這塊熱土。李福成認為燕郊離北京近,可以在此蓋樓吸引 " 北漂 " 們,前來居住生活。從這一年開始,李福成低價買下燕郊很多土地。

    同一年,也開過火鍋店,并早李福成幾年進入房地產的王文學,接受了固安產業園項目。當年,廊坊試圖將 " 環京貧困縣 " 固安,打造成另一個蘇州工業園。即固安作為委托方,華夏幸福作為投資運營方,合作開發公共基礎設施的建設。王文學在固安摩拳擦掌時,李福成已在燕郊大干了一場。

    2004 年以來,燕郊的土地上,矗立了如福成公寓、福成新城、福成青年社區般的樓盤。盡管它們密集的像鴿子樓,但北漂客很難抵擋這里的低房價。因為有足夠多的客源,福成上上城在短短 10 個月內,創造了 55 億元的收入神話。"只要北京還有北漂,我那就敢一直蓋房子。" 李福成在當年放出豪言。

    而在固安,王文學實行一攬子開發計劃。聘請歐美著名規劃大師、設立專業招商機構等等,華夏幸福將固安打造成了一座生態智慧城市。2007 年,王文學簽下廊坊市大廠縣潮白河工業區項目,華夏幸福借此從固安走向了環京。

    2016 年,香河、大廠、懷來等,也有華夏幸福的身影。同一年,乘借環京瘋漲的房價,華夏幸福首次實現銷售額過千億,位列全國房企銷售額排行榜第八名。王文學成了 " 環京一哥 "、" 環京最大的地主 "。

    產業地產投資大、周期長、回報慢,華夏幸福卻借此走上巔峰的邏輯在于:產業地產的本質依然是地產,在產業園區開發中,最重要的一環是 " 以商品房補產業園 " 的配套住宅用地。而配套住宅銷售,便是華夏幸福最大的盈利來源。

    這一年年底,身家為 485 億元的 " 河北首富 " 的王文學,把三亞亞龍灣的五星級酒店包場。汪峰、韓紅、崔健等明星來到年會現場獻唱,龍蝦、鮑魚、寶馬等食材和獎品,成為那年讓人眼紅的存在。

    同樣乘借環京旺盛的購房需求,李福成以低價快銷模式,在房地產里賺的盆滿缽溢。這一年,李福成家族以 67 億元財富,位列胡潤富豪榜河北第 9 位。外界將 " 李半城 "" 燕郊首富 ",送給了李福成。

    然而,盛極則衰。2017 年開始,環京樓市遭遇 " 史上最嚴的多重調控 ", 非本地戶籍者三年限購,房地產泡沫被擠出之下,當地房價直接腰斬。2018 年初,國家開始在金融市場降杠桿。這對資金需求量大,以及依賴環京住宅銷售的王文學來說,無疑是滅頂之災。

    (固安,華夏幸??兹赋牵?/p>

    2017 年前,華夏幸福的經營性現金流還很好看。2018 年,就轉為流出 162.3 億元,比上一年暴跌 309%。2019 年和 2020 年,更是大幅流出 318.2 億元和 231.6 億元。截至 2022 年 6 月,華夏幸福負債達到千億級別。

    另一邊,燕郊也受到政策的嚴格調控,享受完以前土地紅利的李福成,深陷商品房產權危機。直到 2021 年李福成因觸犯刑法,被判有期徒刑三年時,福成的房地產業務,也無實質性進展。

    王文學對華夏幸福敗走環京,有著清醒的認知。2022 年春節,被裁的員工將王文學堵在廊坊的一家賓館里。壓力之下,王文學表示,鬧到現在這個局面,是自己判斷錯了環京的形勢。" 干到今天這步,我愿賭服輸。一是認輸,二是灰心。"

    03 " 你降價我也降 "

    為了不讓房子砸在手里,降價賣房成為環京樓市的常態。

    以華夏幸福、福成股份、榮盛發展等為代表的開發商,成為降價賣房的主要群體。這些年,福成的樓盤在關鍵時間節點,比如年底到來或市場成交冷清時,會以遠低于市場價入市。這使得其它開發商不得不應戰," 它家的樓盤本就比市場價低不少。" 有同行曾吐槽。

    (河北廊坊,燕郊福成上上城 5 期、6 期)

    在固安的新房市場,開發商也是比著法的降價," 你降價我也降,誰降的多,然后誰就賣得好。降到一定程度都不降了,因為再降就降到谷底了。華夏幸福也降價,柏悅府項目之前賣 1.7 萬元多,現在賣 1.2 萬元多,以前是不降價的。" 王琴告訴市界。

    投資客們的二手房也在降價出售。長期扎根燕郊樓市的資深房產中介白志告訴市界,目前,該斷供已經斷供了,這些到現在才賣房的人,往往有一定的資金實力。賣房的最大原因之一,就是急用錢。不然,不會在谷底期虧損賣房。除一些基本面不好的二手房,一降再降外," 一些高于市場價的掛牌房子,在核心競爭力不夠的前提下,也會一降再降。"

    今年 3 月 2 日,生意連續受挫下,楊雯扛不住了。她決心賣掉這套大三居,即便市場價僅為 1.4 萬元左右。不過,在窗戶上貼了賣房廣告后,卻一直沒有買家上門。無奈之下,她只能將掛牌價調低到市場價 1.4 萬元。即便這樣,她最終也沒找到合適的買家," 周邊配套還沒有,核心競爭力不夠。" 中介告訴楊雯。

    在燕郊投資了兩套房產的張小雅,也打算賣掉其中一套," 現在沒有租戶租了,空著也得交物業費、取暖費。"這是一套 97.39 平方米的花園洋房,是張小雅當初以 2.79 萬每平方米,總價 272 萬元買下的。面對前來詢價的賣房者,出于不想虧損太多的心態,張小雅這樣回復 " 賣 240 萬元可談 "。但實際上,這套房產的市場價,僅為 207 萬元。高于市場價 30 萬元的價格,讓前來咨詢的買房者打了退堂鼓。

    相較于張小雅和楊雯,曹威則要幸運得多," 當年在固安買了孔雀城的一套小三房,最高的時候可以賣 270 萬,最后 198 萬脫手了,還好跑得快,至少還算小賺。如今看來唏噓不已。" 有人離場,有人進場。

    多名環京房產中介告訴市界,現在購買環京房的人,主要有三類人,一是本地剛需客和改善性需求客;二類是炒房客,這類占比大約 1%,主要集中在燕郊、大廠;三是外溢人口,其中以北漂者居多,各個地區都有。

    北漂客李理就買了環京房。李理工作地點在北京,是河北保定易縣人。出于離家不要太遠,價格不要太高的考量,李理 2021 年以 7200 元每平米,總價 126 萬元的價格,在香河買了一套 126 平方米的房子。" 環境比易縣要好一點,物價水平比較低,離北京也比較近,高鐵在一兩年就能建成,同時由于疫情等因素,房價也降了很多。" 李理告訴市界。

    (2017 年,香河周邊小區的房價每平米超過 1.9 萬元,一些高端樓盤則賣到了 2.2 萬元)

    買了房后,李理并沒有怎么關注市場行情,但依稀知道 " 好像一直在降 ",令他沒有想到的是,截至今年 6 月 15 日,他買的這套房子,已經降到了 5500 元每平方米了。也就是說,短短不到一年時間,李理已浮虧 20 多萬元。這一刻,李理寧愿自己不知道房子的價格,"了解降了多少,反而更傷心。"

    在白志看來,如果是非要往返于雙城的北漂客,需要對環京地區有清醒的認知。香河尚且還有一些產業優勢,在他接觸的北漂客中,有不少人卻將房子買在了永清,因為 " ‘便宜’:總價低、首付低 "," 但在一眾環京地區中,永清幾乎什么優勢都不占。"

    04 有人早已離開

    有人辭官歸故里,有人星夜趕科場。

    在環京樓市還未進入冰封期之前,華夏幸福在固安是絕對的龍頭老大。" 以前是華夏幸福引導其他開發商,說賣多少就賣多少。正因為此,外地房企都不愿意進來,進來不一定能賣房。" 王琴回憶道。

    如今,在本地開發商、外地房企的夾擊下,華夏幸福失去了固安的市場份額,它與 " 環京一哥 " 的稱號漸行漸遠了。" 現在是一些本地開發商,以及一些不大的開發商主導,它們一降價就賣的特別好,以至于其他開發商也跟著降價。而很多外來開發商,見進了固安能賣房,也紛紛在固安買地售房。比如保利就買了華夏幸福的地。" 王琴向市界透露。

    與環京樓市漸行漸遠的,還有無數房地產從業者。張俊和郭嘯,這兩名經歷過大風大浪的地產老兵,也還是抵不過 2021 年下半年開始的降價潮。如今,他們一個回到老家甘肅,一個是轉行進了環保業," 收入是你想象不到的少。好多地產高管也轉行了。" 張俊告訴市界。

    華楓恐怕是最早離開環京的房地產從業者之一。自 2017 年離開環京至今,雖然已經過去整整五年時間,但華楓仍然記得,某一年某一天,他站在永定河橋上看到的一幕:固安方向,一群穿著短裙的姑娘,頂著 7 月的驕陽,見人就發傳單。讓她們在炎炎夏日,都如此勤奮的動力,正是固安飆漲的房價," 那真是個瘋狂的年代。"華楓感嘆不已。

    (固安某售樓中心)

    環京房價新一波降價潮,也讓無奈的白志離開了環京,他轉戰到挨著北京的其它城市。經過這么多年的市場毒打,他無法再說服自己看好環京。離開環京后,盡管掙錢也不易,獲客成本也高," 沒在 23 點之前下過班 ",但他告訴市界," 不懷念站在大街上,就能賺到錢的時候,珍惜當下?,F在掙的錢,都是穩穩當當積累起來的。"

    在華楓的印象中,燕郊就是一個火熱的大工地。他身邊有不少房產中介朋友,在離開環京樓市后,選擇南下并有很多人在那里成家立業," 走了之后,不想再回來。" 如今,曾經烈火烹油的燕郊 " 銷售一條街 ",也早已人去樓空了。

    王琴還是留在了環京樓市," 干了這么多年房產,家也安在這里了。" 她話里話外流露出對過往的懷念," 那會賺錢挺容易的 "。不過,王琴對固安樓市的未來,還是持有樂觀態度," 限購放松這是好事,等疫情好起來,外溢需求也會再次增多。"

    一名在知名房企任職的高管則持悲觀態度,他告訴市界,如果能找到便宜的地塊,相對安全邊際高,比如有產業支撐等內生動力,房企還是有機會的," 但環京的邏輯已經變了。疫情影響下,北京和環京成為了兩個地方。環京的地理優勢完全沒有了,環京樓市的客戶從北京客戶,變成了本地客戶。誰也不知道疫情何時會卷土重來。"

    留下的北漂客中,還有 2012 年就成為新燕郊人的蔣德。他可能是最早一批留在燕郊的北漂客了。得益于優越的地理位置,相對成熟的商業配套,他所在小區的房價依然堅挺,但蔣德卻高興不起來。

    他對燕郊的情緒很是復雜。一方面,蔣德慶幸有一群可愛的鄰居,但他說自己對燕郊更多的是 " 恨鐵不成鋼 "。比如燕順路一下大雨就會被淹,比如燕郊十年如一日的沒起來的各種配套,比如直到今天他在燕郊都沒有歸屬感。再比如,無論有沒有疫情,燕郊檢查站永遠都會那么堵。而這些,幾乎是所有環京地區的通病。

    " 房產留不住夢想 "。末了,蔣德蹦出了這么一句話。

    (文中王琴、孫娜、楊雯、白志、張小雅、曹威、李理、張俊、郭嘯、華楓、蔣德為化名)

    (除單獨標注來源外,以上圖片來自視覺中國)

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