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    樂居財經 06-24

    被自如逼走的租客們:北京上海等多地漲價,有人租金漲幅超 20%

    文 / 樂居財經 曾樹佳

    對于廣漂女孩吳琳琳(化名)而言,一年前的 2021 年 6 月 26 日是她的噩夢。那一天,她上班不在家,自如工作人員趁其不備將其物品強行打包放置在走廊。

    被趕走的緣由在于,自如方僅憑一張照片,認為她發出噪音影響了其他租戶,強行將吳琳琳遷出出租屋。而房子的租約本該在今年 3 月 13 日到期,月租金 1565 元。

    一肚子委屈之下,吳琳琳將廣州自如生活科技有限公司(簡稱 " 廣州自如 ")告上法庭,請求法院判令該公司退還押金 1565 元、換租費 815 元、以及 2021 年 6 月 26 日至 7 月 14 日的租金 1209 元。

    去年年底,法院作出判決,認為廣州自如在證據不足的情況下認定租戶違約而強行將其搬出涉案房屋被告已構成違約,故須向吳琳琳退回押金 1565 元,退回換租費 815 元以及退回租金 1033 元,共計 3413 元。

    然而,就是這一筆區區的 3000 多元,自如方卻遲遲未賠付予租戶。今年愚人節,廣州市越秀區人民法院將廣州自如列為 " 被執行人 ",執行標的金額 3113 元。

    但當下,自如及其掌舵者熊林,最為煩惱或許不是這筆三千多元的賠付事件。近段時間,自如被卷入輿論漩渦,對外,租客、業主對自如漲租的舉措,產生了很大的意見;對內,一番人員優化之后,也暴露了公司裁員的尷尬。

    疫情之下,自如的流動性或許并不充裕,這才有了對外漲租、對內裁員的舉措。2019-2021 年,自如收入分別為 3.09 億元、1.28 億元和 1.58 億元。盡管去年它的收入同比增長了 23%,但相比于疫情前的 2019 年,仍下降了近五成。

    另一邊,兄弟公司貝殼找房,也已開始布局租房生意,開啟 " 貝殼租房 " 板塊。自如與貝殼,熊林與彭永東,在租房領域同場競技,其中各自藏著怎樣的考量,是外界的疑問所在。

    對內裁員 & 對外漲租

    據市場消息,自如除一線業務部門外,其總部中后臺及職能部門不到 4000 人,此次裁員比例約 20%,涵蓋互聯網營銷、運營管理、品質、設計等部門。賠償標準 N+1,只給兩三天的交接的時間。

    不過,自如也迅速給出官方回應,表示目前只是對個別部門,進行正常的組織優化調整,但會持續加大服務客戶和業主的管家團隊的招聘。它直言上半年因為疫情而受到挑戰,但會對各個經營維度優化調整。

    王鵬(化名)看到自如大批次裁員的新聞,并不驚訝。他是自如 7 年老員工,然而離開后卻跟公司鬧上了法庭。

    至今,他仍清晰記得自己入職自如的日期,2014 年 12 月 3 日。那時候,自如還只是鏈家的一個內部創業平臺。入職后,王鵬被分配至業務拓展部門的業務崗位,后又擔任客服服務管家。

    2021 年 7 月,自如在未與王鵬協商一致的情況下,單方決定給他調整工作崗位并降低了崗位工資,由原來的 6500 元降低為 4500 元。緊接著 2021 年 8 月 31 日,王鵬因 " 自如克扣工資 ",被迫解除勞動合同。

    在請求公司支付解除勞動合同經濟補償金、克扣工資等相關費用,被自如均予以拒絕。他無奈之下,先向勞動人事爭議仲裁委員會(以下簡稱仲裁委)提起仲裁,后又把前東家告上法庭。

    請求法院判令自如支付解除勞動合同經濟補償金 11.9 萬元,以及 2021 年 7 月 1 日至 2021 年 8 月 31 日期間克扣工資 4000 元,還有 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 8 月 31 日期間休息日加班工資 65655 元。

    自如則辯稱,企業有管理權和調整權,員工應該尊重公司的調整。王鵬原來的崗位是收房和業主談,調整后的工作內容是把房子租出去,調崗后市場量更大,收入比原來更高。不認可克扣工資。

    最終今年 3 月,法院對王鵬的大部分訴訟請求予以支持,判決自如應當向王鵬支付經濟補償金為 114072 元,同時應支付 2021 年 7 月和 8 月的崗位工資差額 4000 元;案件受理費 5 元,由自如負擔。

    不止像王鵬這樣的普通員工遭受了自如的不公對待,連自如友家前業務總監也于 2020 年 8 月,被自如生活公司單方下發解除勞動關系通知書。

    目前,在發生裁員風波的同時,關于自如漲價的消息,也在另一端發酵。

    近段時間,北京、上海等多地的租客反映,他們的租房合同到期打算續約,卻收到了房租上漲的通知,漲價幅度從幾十元到幾百元不等,甚至有人的租金漲幅超過了 20%。

    自如管家回應稱,這是由于業主新合約、市場供求顯著上漲,才導致了租金上漲,是系統自動根據周邊房價,自動調整、生成的價格。言外之意,房租的階段性上調,是市場客觀因素推動的。

    但不少租客對此并不買賬,于是投訴平臺上," 霸王條款漲價 "" 強迫消費 " 等標簽,紛紛指向自如,引起一波熱議。

    類似的事情已非首次。此前的 2020 年,就有許多租客聲稱,在疫情期間,自如租金實際漲幅遠超此前承諾的范圍。彼時,自如方解釋為,這是長租換短續導致的,租金價格變動僅為個別租客情況。

    兩年之內再陷漲價風波,自如已處在輿論的風口浪尖。眼下,降薪漲租、裁員事件頻出,讓人不得不將目光投向自如的經營層面。

    自如披露,今年一季度,自如租金保持平穩無大幅波動,其中新一線城市有微幅下降;二季度自如全國租金水平,環比上下波動幅度均在 2% 范圍內,續約價格平均漲幅在 2.5% 至 3% 之間。

    今年 4 月,貝殼在收購圣都家裝時,簡單披露過自如的業績。2019-2021 年,自如收入分別為 3.09 億元、1.28 億元和 1.58 億元。盡管去年它的收入同比增長了 23%,但相比于疫情前的 2019 年,仍下降了近五成。

    兩年前,接受了來自軟銀愿景基金的戰略投資之后,自如就再也沒有公開戰投融資的消息,它只能通過旗下子公司北京自如眾誠友融信息科技發行數筆企業 ABS。

    同時,長租公寓領域暴雷如潮,自如快速滾動的 " 二房東 " 模式,也備受質疑。疫情之下,它的流動性或許并不充裕,這才有了對外漲租、對內裁員的舉措。

    " 熊林的事業 "

    2011 年,自如創立時,還只是鏈家的一個內部創業平臺。5 年后,它脫離鏈家獨立運作,并迅速成為長租公寓領域的龍頭,定位為 " 居住和服務科技企業 "。

    左暉曾明確地說:" 我很早就意識到一件事情,自如是熊林的事業,不是左暉的事業。" 從自如獨立運作之初,他就不斷下放權限,自如既可以自主籌資,還可以根據自身的情況,確定發展方向。

    去年 10 月,自如 CEO 熊林升任公司董事長兼 CEO,接替不久前過世的左暉。眼下,他肩上的擔子并不輕,除了要應對企業運營、外部競爭之外,他似乎還要與兄弟公司貝殼在租賃行業同場競技。

    左暉生前對旗下的業務,都定好了接班人,自如由熊林負責,貝殼則交給彭永東。

    2021 年底,彭永東發布內部信,宣布成立了貝殼惠居事業群,并全新推出 " 貝殼租房 ",正式切入住房租賃行業。今年初,貝殼租房與樂灣公寓完成簽約儀式,在上海徐匯區正式落地首個青年公寓項目。

    在貝殼找房 " 一體兩翼 " 戰略中," 一體 " 即二手房和新房的交易服務," 兩翼 " 則是指家居家裝和租賃業務。作為 " 兩翼 " 之一的租賃業務,備受重視,現已迅速選定了北上深杭等 7 個重點發展城市,并開始探索不同的業務模式。

    外界不禁抱有疑問:既然兄弟公司自如已有租房業務,為何彭永東還要在貝殼,另外開辟一個戰場,而且沒有找自如開展合作?

    截止 2022 年 2 月末,貝殼(NYSE:BEKE)的主要股東定格為:Propitious Global 持股 24.80%,騰訊持股 11.50%,軟銀持股 6.1%,彭永東持股 3.1%,單一剛持股 1.3%。

    而在其回港文件中,主要股東股權稍有變化,Propitious Global 持股為 23.3%,較美股低 1.5%;騰訊持股 10.8%,較美股低 0.7%;彭永東持股 4.8%,較美股高 1.5%;單一剛持股 2.7%,較美股高 1.4%。

    據披露,彭永東和單一剛擁有的投票權分別為 22.5%、10.2%,如果算上 Propitious Global 委托于百會合伙的 17% 投票權,彭、單二人合計持有 49.7% 投票權,這是自貝殼上市以來,二人所持投票權的峰值。

    換言之,鏈家系的后左暉時代,貝殼是由彭永東與單一剛聯手 " 共治 " 的。

    彭永東曾任職于 IBM 戰略咨詢部,并為鏈家提供咨詢服務,他于 2010 年加入鏈家,曾擔任鏈家網 CEO,但其履歷背景和行事風格都與左暉有所不同。

    與之相比,單一剛更是鏈家的創業元老,他見證了公司發展的全部階段,在公司內部頗具威望,也曾被認為是貝殼找房可能的董事長人選。目前,單一剛也在自如公司中任職。

    自如的母公司為北京自如生活企業管理有限公司,它由自如(天津)投資有限公司(簡稱 " 天津自如 ")持股 100%,天津自如則由香港公司 Ziroom ( HK ) Limited 全資擁有。樂居財經穿透獲悉,Ziroom ( HK ) 目前有兩名董事,分別為熊林和單一剛。左暉妻子朱艷對自如集團持股 35%。

    數據顯示,過去三年間,自如對貝殼的應付款項分別為 6.1 億元、3.36 億元、3.49 億元,應收賬款分別為 1.23 億元、0.21 億元、0.31 億元。不知道在后續發展進程中,自稱獨立運轉的自如,會不會與貝殼有進一步的大合作。

    彭永東發起新的戰略,涉足住房租賃行業,或許是想進一步證明自己。不過,他還是在盡量避免與自如的業務重疊。

    有市場人士分析,盡管貝殼租房也在部分城市嘗試分散式公寓托管,與自如存在一定交集,但是對于自如租房目前的主要模式 " 增益租 ",貝殼租房表示不會選擇。

    上市擱淺

    熊林看著彭永東在新賽道的進取,不知是否有感受到壓力。

    在資本市場上,貝殼的步伐邁得更快一些。兩年前,它便遠赴大洋彼岸登陸美股;今年 5 月,在納斯達克過得并不愉快的貝殼,決定回港,隨后發布了今年的一季報。

    貝殼找房一季報顯示,該公司期內營業收入 125 億元,同比下降 39.4%;總成交額 5860 億元,同比下降 45.2%。凈虧損 6.2 億元,調整后凈利潤 2800 萬元。

    在疫情之下,貝殼的房產交易業務的業績,受到了巨大的影響。但其包含家居、租賃等板塊的新興業務,實現收入 4.85 億元,雖同比下滑 15%,但表現卻優于新房及二手房等交易主業。

    顯然,彭永東是想讓新興業務逐漸挑起大梁。

    去年 11 月,在貝殼惠居事業群成立的同時,貝殼整裝大家居事業群也宣布成立,并設立了整裝大家居戰略管理與投資中心;今年 2 月,鄭深圳被任命為該板塊的負責人,直接向彭永東匯報。4 月,貝殼完成對圣都家裝的收購,標志著其家裝版圖繼續在擴大。

    相比于擁有雙重上市地位,并借此取得發展的貝殼,自如的上市進程似乎陷入了停滯。

    從 2018 年開始,自如不止一次被傳言在海外上市。隔年的 9 月中旬,據外媒 IFR ASIA 報道,自如正考慮于 2020 年在美國上市,籌集 5-10 億美元。正是那時,青客和蛋殼公寓也在謀劃赴美上市計劃,爭奪 " 長租公寓上市第一股 " 的名號。

    彼時,熊林公開發聲稱,"IPO 就像把自己的成果拿出來,讓更多人的去評判,未來這些人要和你共享利益同時也要共擔風險。因此只有自如的各項指標表現得更好、只有自如的品質與服務更好,才會去考慮 IPO。"

    如今,蛋殼暴雷,青客盈利不穩,自如的品質與服務也在市場上褒貶不一,其上市的節點仍難以確定。

    近年來,自如規模擴張的 " 輪子 ",仍在轆轆前行,如 2020 年并購集中式公寓運營商貝客;在蛋殼暴雷時開啟 " 暖冬守護 " 計劃,針對蛋殼公寓的業主和租客提供新的服務合約。去年,它又并購了豪宅公寓服務商曼舍,將其作為高端產品的代表。

    樂居財經獲悉,自如旗下有 15 家全資子公司,間接持股 23 家,涉足北京、上海、武漢、蘇州、廣州、天津、深圳、成都、杭州、南京等地。

    擴張之下,自如卻屢屢收到罰單。例如,6 月 9 日,自如將將房屋的客廳打隔斷出租給承租人居住使用,被北京市海淀區房屋管理局罰款 7500 元;5 月底,還被北京市西城區市場監督管理局罰款 2.9 萬元。

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