上海買房如何多賺 100w?
價格是由供需決定的，所以買房買稀缺，是很淺顯的道理。
但這里面呢，其實也大有門道。
尤其是中產階層，如果想要保值增值，稀缺可能是買房的一條核心邏輯。
下面我會分幾個點跟大家討論。
上海 800 萬套房子里，78% 的房子是 6 層以下沒有電梯，15% 的房子房齡超過 30 年。
建造于上個世紀的老破小老公房，才是上海樓市里的大多數。
次新房稀缺，而次新好房更加稀缺。
有的房子臨高架，有的房子靠近垃圾焚燒場，有的房子路沖，還有的房子暗廳暗衛 ……
所以買到一套次新好房，你就戰勝了上海樓市里的大多數。
而到了內環內，地鐵就沒那么重要。
之前跟大家說過，外環外一個地段，通兩條地鐵，就要大做文章。
多少年了人口大區松江還是依靠一條 9 號線進出市區，以至于很多距離地鐵 1.5km 的小區都說自己是地鐵房。
九亭、泗涇、佘山的居民，苦 9 號線久矣，但短期內看沒什么辦法。
這種情況內環內的居民完全不能理解：我家東西南北四個方向，500 米以內有 6 個地鐵站，我感覺水平很一般了。
拿我自身來說，去年在靜淡市的時候，我賣掉了一套大虹橋的次新房，周邊規劃、城市界面，房子品質都沒得說。
但唯一一個缺點就是不帶地鐵，讓賣房過程不是很順利，但好在后來結果不錯。
雖然現在家家都有車，但近地鐵還是會方便很多，你總會有不方便開車和不想開車的時候。
我很多外地的朋友，選擇留在上海的一大原因，就是這里超級無敵發達的地鐵。
所以，如果你在郊區買房，盡量帶個地鐵，這是政府用真金白銀砸出來的配套，后續的商業、公共服務等很多規劃都會圍著地鐵來建。
如果你在內環內買房，那就另說了，地鐵大家都有，這個時候就要比拼其他方面的配套了。
最近兩年，國內各類教育新政頻出，大家對 xq 房不是很看好。
但其實如果你有了孩子，就會發現家長都不愿意妥協。
所以建議大家買房盡量帶個二梯隊以上的學校。
優質的教育資源畢竟是有限的，在現實情況中，教育是不可能做到完全均衡的。
目前來看，依據房產和戶口分配教育資源，可能是相對來說最公平的方法。
如果大家預算充足，而且自己有教育需求，那不用多想，買個一梯隊的。
如果不是自家要用，也建議盡量帶個學校。
我們常說，買房要有接盤俠思維，你自己不用，但你的下家大概率需要，配套的優勢會讓你的房子更加容易出手。
所謂人無我有，人有我精。
而面對未來多校劃片的不確定因素，我們可以選一些九年一貫制的 xq，或者選一些整個片區都是好學校的 xq，或者選一些新建校，xq 溢價率不高的學校。
xq 房這一塊，以前是老破小好，比如徐匯、楊浦等內中環老破小，門檻價低，對口的都是好學校，自用投資都放心。
未來的趨勢是好房子 + 優質學?；蛘邼摿W校。
比如嘉定新城、唐鎮、聯洋、碧云、莘莊、大寧、森蘭等等優質板塊。
中環內，地段稀缺；90 平小三房，產品稀缺，雙稀缺。
90 平的小三房，其實屬于上海樓市的第四代產品，是犧牲了舒適性，追求功能性的存在。
因為上海的房價越來越貴，房子也越做越小，上海樓市正在某些方面正向香港看齊。
相比之下，上海的二、三代產品，120 平的兩房，140 平的三房，住起來當然舒服，但面積過大，總價失控，年輕人根本接不動盤。
所以只能退而求其次，選擇面積更小、總價更低的小三房。
舉個例子，位于普陀環球港附近的中海匯德里。
涂料外立面，品質很一般，幾乎沒有小區，但地段還行。最絕的是它的戶型，憑借 83 平的三房吊打所有周邊的二手房，
這個可以說是內環內絕版戶型：83 平三房兩廳兩衛，只能在郊區看到的剛需上車戶型，卻給中海在內環內做出來了。
這種緊湊戶型的設計也成為 2017 年以來的一大風格：緊湊戶型，只看總價不看單價，基本已經成為一種共識。
為什么小三房最受歡迎？
一方面，上海的房子寸土寸金，90 平米的小三房面積小，總價低，能在控制總預算的情況下，最大程度滿足三口之家的需要。
目前上海最多的家庭結構就是三口之家，最少需要三個房間。
最根本的原因是，90 平的小三房，面對的群體都是剛需和剛改，他們對總價很敏感，但對房子的功能性有要求，只好降低舒適性了。
大家都知道 130 平的大三房舒適，但是也只能買得起 90 平的小三房。
從投資的角度看，小三房的需求大，接盤俠多，流動性也好。
前兩天我寫過一篇郊區別墅和市區大平層怎么選的文章。
我建議大家選擇市區平層，因為郊區的偽別墅本質是不稀缺的，包括聯排、疊拼、雙拼等各類產品，而市區核心地段的大平層是稀缺的。
因為郊區土地很多，市區地段稀缺。
至于真正的獨棟別墅，限墅令之后，已經和中產無緣，屬于富人產品了。
回到文章開頭，價格是由供需決定的，所以我們要買一個片區內供需關系相對緊張的產品，否則在置換和賣出的時候就容易陷入同質化內卷。
所以，次新房也是一個相對的概念，不應該是固定的某個年代，而是至少要比這個片區里最主力成交房子的房齡新個幾年。
比如在一個老破小集中的片區，2005 年以后的房子，就算是次新房。
最后，中產是容易焦慮的人群，比上不足比下有余，既要努力向上攀登，又害怕階層滑坡。
而作為中產家庭財富的壓艙石和核心資產，房子買好買對了，其實就是你最好的財富護城河。
當然，中產買房預算有限，在有限預算下做好取舍平衡，才是真正的買房高手。
在上海買房，就是一場占據資源的游戲，軌交資源，江景資源，城市綠地資源，教育資源 ……
哪些是市場中最稀缺的資源，你有能力占據哪些，你最需要哪些？想明白了這幾個事兒，買房就很通暢了。
其實我們為什么要在上海買房，要買上海的房子？
還是因為稀缺，因為上海這個城市稀缺。
