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    魔都財觀 06-27

    中產買房的核心邏輯

    上海買房如何多賺 100w?

    價格是由供需決定的,所以買房買稀缺,是很淺顯的道理。

    但這里面呢,其實也大有門道。

    尤其是中產階層,如果想要保值增值,稀缺可能是買房的一條核心邏輯。

    下面我會分幾個點跟大家討論。

    先說第一點,我一直建議大家買次新房,因為真的很稀缺。

    上海 800 萬套房子里,78% 的房子是 6 層以下沒有電梯,15% 的房子房齡超過 30 年。

    建造于上個世紀的老破小老公房,才是上海樓市里的大多數。

    次新房稀缺,而次新好房更加稀缺。

    有的房子臨高架,有的房子靠近垃圾焚燒場,有的房子路沖,還有的房子暗廳暗衛 ……

    所以買到一套次新好房,你就戰勝了上海樓市里的大多數。

    第二點,郊區買房為什么看重地鐵?因為郊區的地鐵是稀缺資源。

    而到了內環內,地鐵就沒那么重要。

    之前跟大家說過,外環外一個地段,通兩條地鐵,就要大做文章。

    多少年了人口大區松江還是依靠一條 9 號線進出市區,以至于很多距離地鐵 1.5km 的小區都說自己是地鐵房。

    九亭、泗涇、佘山的居民,苦 9 號線久矣,但短期內看沒什么辦法。

    這種情況內環內的居民完全不能理解:我家東西南北四個方向,500 米以內有 6 個地鐵站,我感覺水平很一般了。

    拿我自身來說,去年在靜淡市的時候,我賣掉了一套大虹橋的次新房,周邊規劃、城市界面,房子品質都沒得說。

    但唯一一個缺點就是不帶地鐵,讓賣房過程不是很順利,但好在后來結果不錯。

    雖然現在家家都有車,但近地鐵還是會方便很多,你總會有不方便開車和不想開車的時候。

    我很多外地的朋友,選擇留在上海的一大原因,就是這里超級無敵發達的地鐵。

    所以,如果你在郊區買房,盡量帶個地鐵,這是政府用真金白銀砸出來的配套,后續的商業、公共服務等很多規劃都會圍著地鐵來建。

    如果你在內環內買房,那就另說了,地鐵大家都有,這個時候就要比拼其他方面的配套了。

    第三點,我一直提醒大家,買房盡量帶個二梯隊以上的學校,因為優質的教育資源稀缺。

    最近兩年,國內各類教育新政頻出,大家對 xq 房不是很看好。

    但其實如果你有了孩子,就會發現家長都不愿意妥協。

    所以建議大家買房盡量帶個二梯隊以上的學校。

    優質的教育資源畢竟是有限的,在現實情況中,教育是不可能做到完全均衡的。

    目前來看,依據房產和戶口分配教育資源,可能是相對來說最公平的方法。

    如果大家預算充足,而且自己有教育需求,那不用多想,買個一梯隊的。

    如果不是自家要用,也建議盡量帶個學校。

    我們常說,買房要有接盤俠思維,你自己不用,但你的下家大概率需要,配套的優勢會讓你的房子更加容易出手。

    所謂人無我有,人有我精。

    而面對未來多校劃片的不確定因素,我們可以選一些九年一貫制的 xq,或者選一些整個片區都是好學校的 xq,或者選一些新建校,xq 溢價率不高的學校。

    xq 房這一塊,以前是老破小好,比如徐匯、楊浦等內中環老破小,門檻價低,對口的都是好學校,自用投資都放心。

    未來的趨勢是好房子 + 優質學?;蛘邼摿W校。

    比如嘉定新城、唐鎮、聯洋、碧云、莘莊、大寧、森蘭等等優質板塊。

    中環內的小三房,為什么那么搶手?本質還是稀缺。

    中環內,地段稀缺;90 平小三房,產品稀缺,雙稀缺。

    90 平的小三房,其實屬于上海樓市的第四代產品,是犧牲了舒適性,追求功能性的存在。

    因為上海的房價越來越貴,房子也越做越小,上海樓市正在某些方面正向香港看齊。

    相比之下,上海的二、三代產品,120 平的兩房,140 平的三房,住起來當然舒服,但面積過大,總價失控,年輕人根本接不動盤。

    所以只能退而求其次,選擇面積更小、總價更低的小三房。

    舉個例子,位于普陀環球港附近的中海匯德里。

    涂料外立面,品質很一般,幾乎沒有小區,但地段還行。最絕的是它的戶型,憑借 83 平的三房吊打所有周邊的二手房,

    這個可以說是內環內絕版戶型:83 平三房兩廳兩衛,只能在郊區看到的剛需上車戶型,卻給中海在內環內做出來了。

    這里面的關鍵在于總價壓縮的夠好。

    這種緊湊戶型的設計也成為 2017 年以來的一大風格:緊湊戶型,只看總價不看單價,基本已經成為一種共識。

    為什么小三房最受歡迎?

    一方面,上海的房子寸土寸金,90 平米的小三房面積小,總價低,能在控制總預算的情況下,最大程度滿足三口之家的需要。

    目前上海最多的家庭結構就是三口之家,最少需要三個房間。

    最根本的原因是,90 平的小三房,面對的群體都是剛需和剛改,他們對總價很敏感,但對房子的功能性有要求,只好降低舒適性了。

    大家都知道 130 平的大三房舒適,但是也只能買得起 90 平的小三房。

    從投資的角度看,小三房的需求大,接盤俠多,流動性也好。

    對于高端改善,市區大平層比郊區偽別墅要更稀缺。

    前兩天我寫過一篇郊區別墅和市區大平層怎么選的文章。

    我建議大家選擇市區平層,因為郊區的偽別墅本質是不稀缺的,包括聯排、疊拼、雙拼等各類產品,而市區核心地段的大平層是稀缺的。

    因為郊區土地很多,市區地段稀缺。

    至于真正的獨棟別墅,限墅令之后,已經和中產無緣,屬于富人產品了。

    回到文章開頭,價格是由供需決定的,所以我們要買一個片區內供需關系相對緊張的產品,否則在置換和賣出的時候就容易陷入同質化內卷。

    所以,次新房也是一個相對的概念,不應該是固定的某個年代,而是至少要比這個片區里最主力成交房子的房齡新個幾年。

    比如在一個老破小集中的片區,2005 年以后的房子,就算是次新房。

    最后,中產是容易焦慮的人群,比上不足比下有余,既要努力向上攀登,又害怕階層滑坡。

    而作為中產家庭財富的壓艙石和核心資產,房子買好買對了,其實就是你最好的財富護城河。

    當然,中產買房預算有限,在有限預算下做好取舍平衡,才是真正的買房高手。

    在上海買房,就是一場占據資源的游戲,軌交資源,江景資源,城市綠地資源,教育資源 ……

    哪些是市場中最稀缺的資源,你有能力占據哪些,你最需要哪些?想明白了這幾個事兒,買房就很通暢了。

    其實我們為什么要在上海買房,要買上海的房子?

    還是因為稀缺,因為上海這個城市稀缺。

    以上內容由"魔都財觀"上傳發布

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