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    和訊網 07-07

    一線城市租金調查:分散式公寓租金變動較大

    近期,租金上漲成為不少社交平臺的熱門話題。

    有不少來自北京上海某分散式公寓租客紛紛爆料稱,到期的房子,續租遭遇漲價,漲超 500 元的情況很常見,多位租客漲幅超過 10%。

    這一現象引發大眾討論,畢竟在當前疫情剛剛結束,多個行業處于修復階段,租客收入預期變差的背景下,租金真的有上漲動力嗎?而且今年開始,保租房正逐步進入租賃市場,租客可選房源越來越多,部分公寓企業的漲租行為是正常的市場行為嗎?一線城市的住房租賃市場到底表現如何?不同業態的長租公寓租金表現有什么不同?

    分散式公寓租金變動大

    集中式公寓租金水平穩定

    貝殼研究院監測發現,隨著 5、6 月北京上海疫情防控形勢好轉,此前受抑制的租賃需求陸續釋放,疊加高校畢業生集中進入住房租賃市場,推動租賃市場在 6 月達到上半年市場熱度高峰。不過,從半年度同比來看,北京、上海、深圳成交量弱于去年同期,住房租賃市場仍處于修復狀態。

    整體來看,一線城市租金水平較為平穩,但在平靜的表面之下,分化與震蕩正在不斷發生。

    直以來,分散式公寓更具有價格優勢,但目前來看,這種優勢似乎正逐步縮小。

    工作在望京,租住在亞運村附近的夏美,已經在 Y 分散式公寓住了三年。當初選擇這個品牌是因為同一個區域內,以集中式公寓 25 平米的單間房租,只要再加一點錢,就可以在附近小區擁有一個 40 平左右的 Y 寓一居室,這是當時性價比最高的選擇。

    然而今年六月份租期到了之后,管家一通電話打來,夏美的一居室竟然要漲 600 塊,這個房子去年已經漲了 350 塊,兩年漲了近 1000 塊,漲幅超過 20%," 疫情當下,收入本來就減少了,租金這么漲真的出乎意料,接受不了,這么漲下去,這套房子價格優勢就幾乎沒有了,不如選擇去租賃社區。"

    同一個小區內,通過合租方式居住 Y 寓的小雪也接到了漲租通知,續租漲 450,管家稱是因為今年要和業主重新簽約,業主要提高租金。但和合租室友打聽后,其他次臥最多只漲了 150 塊。小雪非常疑惑,不同房間的租金漲幅為什么不一樣?在 Y 寓這種不透明漲租規則下,這個房間明年又要漲多少?

    夏美和小雪的故事在一線城市并不是個例,近期,北京、上海部分個人房源與分散式公寓房源陷入 " 漲價爭議 "。有不少網友在社交平臺上稱房東或分散式公寓中介大幅調高房源租金,不少房源漲幅達到 10%-15%。

    對此現象,北京望京西板塊某分散式公寓管家稱,目前北京是不同的租房產品,表現冷熱不均。由于自如、相寓的分散式房源定價相比集中式公寓更低,更容易也更直接的受市場影響。品質較好的獨立成套房屋備受青睞,但其實老破小、簡裝房、毛坯房空置很多,退租也較多,行情好的區域漲租的同時,行情不佳的區域已經開始靠降租吸引租客續約。

    上海的租房市場情況也類似,上海世紀公園板塊一中介稱,上海之前受封控影響,存在部分租約到期的客戶因疫情管控無奈續租,從而使得租金上漲的情況,也的確有一些房東抬高掛牌價,但抬高之后租期會明顯拉長。

    "6 月份大家覺得市場熱,主要是以前積壓的租賃需求集中釋放,再加上畢業季影響,體現在租賃成交量明顯提高,但除了少數熱門板塊,大部分區域價格方面還是比較平穩的。從實際成交價格來看,根據鏈家的監測數據,上海租金維持在 87 元 / 平方米,和一季度持平,較去年同期甚至略有下降。" 該名中介稱。

    與個人房源或分散式公寓不同,集中式公寓租金表現則比較穩定。房間數排名靠前的集中式公寓品牌均表示各門店租金水平穩定,沒有租金大幅上漲的動作。

    北京樂乎公寓表示,其積極響應政策,門店續約基本不漲價。龍湖冠寓表示,北京地區各門店租金基本保持穩定,且推出了部分租金折扣活動,有部分續約租戶今年的租金甚至少于去年。魔方公寓也表示,上海等一線城市市場回暖非常明顯,但魔方公寓六月份租金水平比較穩定。

    一方面是年輕人對生活品質要求更高,一方面是公寓租賃房源供應增加,大趨勢下,越來越多的年輕人選擇集中式公寓。" 一是因為服務和產品確實更好,比如最近的下雨天,管家會在微信詢問需不需要幫忙關窗,很貼心。另外就是集中式公寓價格相對來說比較穩定,定價透明,管理規范,讓人更安心。" 一名 00 后畢業生如此說。

    保租房 " 遠水 " 何時能解 " 近渴 "

    實際上,不僅僅只是在畢業季刷存在感,租賃市場正在越來越多的被更多人關注。一方面是政策呵護,大力發展,利好頻出,政府不斷增加租賃用地供應;但另一端,租房難、租金上漲的市場聲音也頻頻出現。不禁令人疑問,為什么會出現這種政策與市場表現不一致的現象?

    作為阻擊盲目漲租行為的一個重要手段,保租房備受租客期待。近幾年多個重點城市已加大保障性租賃住房的籌建,且持續發展長租房市場。

    以 2021 年為例," 兩集中 " 新政明確要求重點 22 個城市在年度計劃中要單列租賃住房用地,占比一般不低于 10%。其中,上海租賃住宅用地占比商品房用地 42%、占比最高,北京租賃住宅用地占比 39%、位列其次,深圳、廣州也基本設置在 10% 以上的年度目標。

    和訊房產根據公開資料整理

    由此來看,一線城市租賃供地力度不可謂不大,但為什么租金水平仍難以平抑,且容易反彈呢?

    業內人士指出,由于土地供應轉化為租賃房源存在一定的時間周期,整體供需間仍存在一定程度上的不匹配和結構性不均衡。以上海為例,近幾年上海政府大力推出租賃用地,但受限于體量大,項目建設周期長,目前整體來看仍是遠水難解近渴,短期難以見成效。

    廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也持有類似看法,由于當前大城市主要租賃需求來自于新市民和青年人。而針對于這部分群體的保障性租賃住房尚未形成規模性供應。之前一段時間,各地主要開展對重點區域的摸底調查工作,新增土地尚未形成供應,社會資本參與存量改造的方式也處于摸索期。故此,供需矛盾尚未得到顯著改變。

    除了保租房這個手段之外,隨著各熱點城市租金的不斷上漲,多城紛紛出臺相關政策旨在控制租金的上漲。在中央層面,住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》中,要求住房租金年度漲幅不超過 5%。與此同時,各一線城市響應政府號召,禁止個人房源隨便上調租金,出租須按照官方發布的指導價,以此來抑制租金漲幅過快。

    整體來看,政策的不斷完善配合不斷增加租賃用地供應,未來幾年,或許將逐步作用在一線城市租金水平上。

    一線城市仍是畢業生首選

    多個長租企業推出優惠政策

    每到畢業季,關于一線城市房租的討論總是會卷土重來,究其原因,就是因為一線城市每年都會涌入大量租房需求,是毫無疑問的畢業生必爭之地,是租金上漲動力最足的城市。

    2022 年,教育部發布的數據顯示,今年高校應屆畢業生規模達 1076 萬人,同比增加 167 萬人,規模和增量均創歷史新高。猛增的畢業人數背后,是新增的租房需求。

    據 58 同城、趕集直招發布的《2022 年畢業季調研分析報告》顯示,一線城市因就業機會、經濟實力與區位優勢較為突出,仍為大部分畢業生工作首選城市,北上廣深均呈畢業生凈流入態勢。

    供需決定市場,畢業季招聘市場的火熱直接帶動了一線城市新一波租賃需求的釋放。而且,比較明顯的一點是,與 " 前輩們 " 不同,在房源的選擇上,00 后更注重私密度與舒適度,他們更愿意為品質化的租賃產品和服務付費。貝殼研究院調研數據顯示,相比于往屆高校畢業生,這屆畢業生選擇整租的比例提升了 8.1 個百分點。

    此外,選擇長租公寓的年輕人越來越多。相比于其他租賃房源,長租公寓能夠為租客提供品質更好的租賃產品和服務,調研數據顯示,這屆畢業生選擇機構化租賃房源的比例達到 38.3%,分城市能級來看,一線城市、新一線城市占比均超過 35%。

    2022 年高校畢業生居住方式選擇

    理想很美好,但對于剛剛邁入社會的畢業生來說,租房實在是一件不得不面對的麻煩事。為了解決一線城市畢業生租房難的問題,多個長租企業推出了畢業生租賃優惠政策。以北京地區為例,包括貝殼找房、自如、我愛我家 ( 000560 ) 、魔方、萬科泊寓、麥田房產等多家中介及長租公寓響應 " 畢業季租房服務進校園 " 號召,籌集了約 9 萬套(間)房源供高校畢業生選擇。

    可以看到,在政府與企業的共同努力下,住房租賃市場正迎來進一步的規范和發展。但不可否認的是,租金終究由市場供需情況決定,在當前住房租賃關系中,承租人仍處于相對弱勢地位。住房租賃市場仍需進一步完善支持政策,助力保障性租賃住房和長租房市場發展。對于長租企業而言,隨著住房租賃行業規模逐步擴大,將迎來更廣闊的發展前景。

    (責任編輯:常丹丹 HO016)

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